Berechnen des Cashflows vor Steuern

Vor der Steuer-Cashflow-Analyse ist der Immobilieninvestor ein wichtiges Instrument, um einen gesunden Geschäftserfolg sicherzustellen, indem er die Eigenkapitalrendite misst, bevor er eine Investition tätigt. Bei der Berechnung des Cashflows vor Steuern werden das Nettoergebnis ermittelt und der Schuldendienst in Abzug gebracht. Der Schuldendienst ist die Schuld, die der Anleger im Zusammenhang mit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zurückzahlen muss. Sobald die Schätzung für den Cashflow vor Steuern berechnet wurde, hat der Investor Einblick in das Unternehmen, bevor er seinen Dollar in Immobilieninvestitionen riskiert.

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Bestimmen Sie die finanziellen Parameter der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Zum Beispiel erwägt ein Investor den Kauf eines Eigenheims für Mieteinnahmen. Das Haus wird für 360 Monate zu 250 Prozent zu einem festen Zinssatz von 7 Prozent erworben. Das Heim ist zu 80 Prozent finanziert. Die monatliche Hypothekenzahlung für das Haus beträgt 1.330, 60 US-Dollar.

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Bestimmen Sie die möglichen jährlichen Mieteinnahmen. Zum Beispiel gibt der Mietmarkt in der Region an, dass das Haus für Investitionen 1.500 US-Dollar mieten wird. USD 1.500 multipliziert mit 12 Monaten entspricht einem potenziellen jährlichen Mietertrag von USD 18.000.

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Bestimmen Sie das effektive Bruttoeinkommen. Die effektiven Bruttoerträge sind die Bruttomieteinnahmen zuzüglich sonstiger Einnahmen aus der Immobilie zuzüglich etwaiger Wiedereinziehungen abzüglich etwaiger Leerstands- und Einzugsverluste. Um das Beispiel fortzusetzen, belaufen sich die Bruttomieteinnahmen auf 18.000 USD pro Jahr. Die Immobilie hat keine anderen Einnahmequellen. Der Investor wird eine Teppichersatzgebühr von 2.000 USD pro Jahr erheben. Der Anleger erwartet einen Leerstandsverlust von 5 Prozent pro Jahr, was 900 USD entspricht. 18.000 US-Dollar plus 2.000 US-Dollar für Teppiche, minus 900 US-Dollar für Leerstandsverluste entsprechen einem effektiven Bruttoeinkommen von 19.100 US-Dollar.

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Bestimmen Sie die jährlichen Betriebskosten. Die Betriebsausgaben sind alle Kosten, die dem Anleger pro Jahr durch den Betrieb der Immobilie entstehen, einschließlich routinemäßiger Instandhaltung der Immobilien, Rechtskosten, Dokumentengebühren und Inspektionsgebühren. Für dieses Beispiel betragen die jährlichen Betriebsausgaben 3.650 USD pro Jahr.

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Bestimmen Sie das Nettoergebnis. Die jährlichen Betriebskosten werden vom effektiven Jahresbruttoertrag abgezogen. In Fortsetzung des Beispiels beträgt das effektive Bruttoeinkommen für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 19.100 USD. Die Betriebsausgaben betragen 3.650 US-Dollar. 19.100 USD minus 3.650 USD entsprechen einem jährlichen Nettoergebnis von 15.450 USD.

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Bestimmen Sie den jährlichen Schuldendienst. Der Schuldendienst ist der Betrag, den der Investor in einem Jahr für die Finanzierung der Immobilie zahlen wird. Um das Beispiel fortzusetzen, beträgt die monatliche Hypothekenzahlung für die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 1.330, 60 US-Dollar. 1.330, 60 USD, multipliziert mit 12 Monaten, entspricht 15.967, 20 USD des jährlichen Schuldendienstes.

7.

Ziehen Sie den jährlichen Schuldendienst vom jährlichen Nettoergebnis ab, um die Schätzung des Cashflows vor Steuern zu erhalten. Um das Beispiel fortzusetzen, beläuft sich der Nettobetriebsertrag auf 15.450 USD und der Schuldendienst auf 15.967, 20 USD pro Jahr. 15.450 USD minus 15.967, 20 USD entspricht 517, 20 USD. Für dieses Beispiel verliert der Investor jedes Jahr 517, 20 $ für diese Investition, was ihn unsinnig macht.