So berechnen Sie einen Bruttoeinkommens-Multiplikator
Der Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM) bietet eine einfache Methode zur Bewertung von Anlage- oder Gewerbeimmobilien anhand von Verkaufs- und Mietzahlen. Die Stärke dieser Berechnung liegt in ihrer Einfachheit, da nur zwei Daten benötigt werden, um Eigenschaften zu vergleichen oder vergleichbare Eigenschaftswerte zu extrapolieren. Die Schwachstelle der Berechnung besteht darin, dass der GIM die Betriebsausgaben einer Immobilie nicht berücksichtigt, was bedeutet, dass der projizierte Wert möglicherweise kein echtes Bild des Gesamtwerts ergibt. Wenn sich die Eigenschaften nicht unterscheiden, bietet das GIM möglicherweise keine vergleichbare Metrik an.
Bruttoeinkommens-Multiplikator
Die GIM ist einfach ein Verhältnis des Immobilienwerts zum Bruttoeinkommen. Normalerweise verwendet diese Berechnung jährliche Einnahmen und enthält keine Ausgaben wie Dienstprogramme, Lizenzen oder Wartung. Sie können die GIM auf Ihrem eigenen Grundstück berechnen, wenn Sie den aktuellen Wert kennen, oder Sie können die aktuellen Verkaufs- und Vermietungshistorien von vergleichbaren Objekten abfragen. Die resultierende GIM ermöglicht es Ihnen, den Wert Ihrer eigenen Immobilie zu extrapolieren. Für die Berechnung der GIM müssen Sie den Immobilienwert durch die Gesamteinnahmen aus der Immobilie, einschließlich Miete, Verkaufsautomaten und Dienstleistungen, teilen. Wenn beispielsweise ein Grundstück von 400.000 US-Dollar einen Gesamtumsatz von 100.000 US-Dollar erzielt, teilen Sie 400.000 US-Dollar durch 100.000 US-Dollar, um den GIM von 4 zu berechnen.
Mittelwert der GIM
Wenn Sie versuchen, ein GIM zu verwenden, um den Wert einer anderen Eigenschaft zu schätzen, sollten Sie die GIM zahlreicher vergleichbarer Eigenschaften berechnen und den Durchschnitt ermitteln. Dadurch werden die Daten angeglichen, sodass Sie nicht ungewollt eine ungewöhnlich hohe oder niedrige GIM von einer anormalen Eigenschaft verwenden. Um diesen Durchschnitt zu berechnen, addieren Sie die GIM-Zahlen für jede Eigenschaft und dividieren Sie durch die Anzahl der Zahlen. Wenn Sie beispielsweise den GIM für vier Eigenschaften berechnet haben und 4, 3.5, 6 und 4.5 erhalten haben, addieren Sie diese Zahlen, um 18 zu erhalten und durch 4 zu teilen. Dies berechnet den durchschnittlichen GIM von 4, 5.
Werte extrapolieren
Mit einem durchschnittlichen GIM können Sie den Wert anderer Eigenschaften schätzen, einschließlich derer, die Sie besitzen. Sie müssen das Gesamtjahreseinkommen wie zuvor tabellieren und das Ergebnis mit dem GIM multiplizieren. Fahren Sie mit dem Beispiel fort: Wenn eine Immobilie 120.000 USD pro Jahr produziert, multiplizieren Sie 120.000 mit 4, 5, um den Wert von 540.000 USD zu schätzen. Diese Zahl sollte nur als Vorläufer für eine umfassendere Bewertung verwendet werden, ist jedoch für eine schnelle Schätzung hilfreich.
Ähnliche Berechnungen
Es gibt verschiedene Varianten der GIM-Berechnung. Eine häufige Variante ist die Verwendung des monatlichen Einkommens, das zu einer höheren GIM führt. Sie können diesen Ansatz in Betracht ziehen, wenn das monatliche Einkommen leichter zu berechnen ist, diese Zahl jedoch einen ähnlichen Wert ergibt. GIM kann auch potenzielle oder effektive Zahlen verwenden. Ersteres geht von der maximalen Höhe des Einkommens aus, die die Immobilie erzielen kann, das zweite jedoch berücksichtigt Einkommensverluste aufgrund von Leerstand oder Umbau. Der Bruttomietenmultiplikator (GRM) ähnelt der GIM, außer dass er nur die Miete berücksichtigt und andere Einkommensquellen wie etwa Vending und Services ausschließt.