Einkommensansatz für Value & Overhead

Wenn Ihr kleines Unternehmen Immobilien besitzt oder verwaltet, unterliegen alle Immobilien einer lokalen Steuerprüfung. Überlegen Sie, wie eine Methode zur Ermittlung der Bewertung Ihr Unternehmen beeinflussen kann. Der Ertragsansatz der Kapitalisierung zur Ermittlung des Wertes von Immobilien ist eine der drei primären Bemessungsmethoden für die Immobiliensteuer. Die anderen Arten sind die Marktwert- und Kostenbasisansätze.

Einkommensansatz

Gemeinden, die den Einkommensansatz für gewerbliche Immobilien verwenden, berücksichtigen auch die Gemeinkosten. Für die Beurteilung wird der Einkommensansatz auf Einkaufszentren, Geschäfts- und Bürogebäude sowie Mietwohngebäude oder -komplexe abgestimmt. Um die Immobilienbewertung zu ermitteln, schätzt der lokale Prüfer mögliche Bruttoerträge aus Mieten und zieht Beträge für Betriebskosten und andere Gemeinkosten sowie Vakanzen ab. Der Bewerter rechnet im Rahmen des Aktivierungsprozesses den Nettoertrag in die Bewertung des Wertes der Immobilie um. Die Bewertungsmethode kann das erwartete Einkommen eines Jahres umwandeln oder einen Jahresdurchschnitt verwenden, der auf den Einkommenserwartungen dieses und früherer Jahre basiert, um den Betrag zu bestimmen.

Marktwert und Kostenbasis

Der Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie abrufen kann, wenn der Verkäufer sie unter normalen Bedingungen auf den Markt bringt, nicht wenn sie dazu verpflichtet ist, beispielsweise im Falle einer Insolvenz oder eines Notverkaufs. Die Immobilie muss von einer Person oder einem Unternehmen erworben werden, die gewillt ist, aber aus keinem Grund zum Kauf gezwungen wird. Die Grundsteuern werden basierend auf dem Marktwert oder einem bestimmten Prozentsatz des Marktwerts bewertet. Regelmäßige Neubewertungen erfolgen, da der Marktwert von Immobilien im Zeitablauf schwankt. Die Kostenbasis schätzt, was es kosten würde, eine Struktur zu ersetzen, die Abschreibung abzuziehen und den Wert des Grundstücks hinzuzufügen.

Typische Gemeinkosten

Zulässige und allgemeine Gemeinkosten für eine Gegenleistung des Prüfers umfassen Kosten für die Sachversicherung; Kosten für die Immobilienverwaltung; Wasser-, Heizungs- und sonstige Nebenkosten, insbesondere die im Mietpreis enthaltenen Nebenkosten; gewöhnliche Wartung und Reparaturen; und Mittel, die für den Ersatz von Hauptgegenständen vorgesehen sind, wenn dieser Gegenstand, wie z. B. ein Ofen, eine Nutzungsdauer hat, die vor der des Gebäudes endet, sowie verschiedene Notwendigkeiten für den Betrieb und die Instandhaltung von Immobilien.

Nicht förderfähige Gemeinkosten

Der Bewerter kann bestimmte mit dem Gebäude in Zusammenhang stehende Posten nicht als Gemeinkosten oder Betriebskosten betrachten, wenn der ertragsorientierte Ansatz verwendet wird, obwohl diese Posten Teil der Betriebskosten des Immobilienbesitzers sind. Dazu gehören Immobiliensteuern; Schuldendienstleistungen wie Hypothekenzahlungen; Abschreibungskosten; und die Betriebsausgaben eines Unternehmens oder eines Immobilieneigentümers, die nicht mit dieser bestimmten Immobilienbewertung verbunden sind.

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